Kira Tespit Davasında Yenilenen Kira Sözleşmesi 5 Yıllık Süre: Yargıtay Kararı 2026

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.03.2026 T., 2025/3450 E. ve 2026/1141 K. sayılı kararı, konut veya çatılı işyeri kira ilişkisi devam ederken taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesinin imzalanmasının kira tespit davası için öngörülen 5 yıllık süre hesabını her koşulda yeniden başlatmayacağını ifade etmektedir. Başka bir ifade ile, tarafların esaslı değişlikler ile kira sözleşmesini yenilemesi her koşulda beş yıllık kira tespit davası süresini sıfırdan başlatmaz. Aslında, Yargıtay bu yaklaşımı uzun yıllardır benimsemiş olsa da anılan karar ile uygulamada ilgili hükümlerin farklı yorumlanması nedeniyle tereddüde yer vermeyecek ölçüde açıklık getirmiştir. Bu yazımızda Yargıtay’ın ilgili kararını, dayandığı kanun hükmünü ve kiraya veren ile kiracı bakımından doğurduğu sonuçları ele alıyoruz.

Kira Tespit için Beş Yıl Kuralı: TBK m.344/3

Kira tespit davasının genel şartlarını ve sonuçlarını diğer yazımızda ele almıştık. Bu yazımızın konusu olan beş yıl şartı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 344/3 kapsamında düzenlenmiştir:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Beş yıllık süre dolmadan kira artışı bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması sınırlıdır. Beş yıl dolduğunda ise İlk Derece Mahkemesi, emsal kira bedellerini de dikkate alarak bedeli hakkaniyete göre belirleyebilir. Uygulamadaki çelişki yaratan sorun şudur: Kira ilişkisi devam ederken taraflar yeni bir yazılı sözleşme imzalarsa, beş yıl hangi tarihten itibaren hesaplanır?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararına Konu Olay

Yargıtay incelemesine konu olan olayda; davacı kiraya veren, davalının 2005 yılından beri kiracı olduğunu, taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesinin imzalandığını, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek kira bedelinin tespitini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi, dava tarihinde 2018 tarihli yeni sözleşmeden itibaren beş yılın henüz tamamlanmamış olması nedeniyle hak ve nesafete göre belirleme yapılamayacağı, bu nedenle sözleşmedeki hükümleri dikkate alınarak kira sözleşmesindeki artış şartına göre bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulüne karar vererek sözleşmedeki artış oranını uygulamıştır. Bölge Adliye Mahkemesi davacı tarafın istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar vererek İlk Derece Mahkemesinin kararını hukuka uygun bulmuştur. Akabinde davacı taraf, Yargıtay’da temyiz kanun yoluna başvuruda bulunmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesinin kararını ortadan kaldırarak İlk Derece Mahkemesinin kararını eksik inceleme ve araştırma gerekçesiyle bozulmasına hükmedilmiştir. Yargıtay, temyiz gerekçesinde, 2018 tarihli kira sözleşmesinin bir yenileme sözleşmesi olduğunu, ancak yenilenen kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılarak tespitinin gerektiğini, yenilenen kira sözleşmesindeki bedelin rayice uygun olmadığı anlaşılırsa, yenilenen kira sözleşmenin imzalanmasından itibaren beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen sürenin gözetilerek şartları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre kira tespitinin gerektiğini, dava dilekçesinde beyan edilen “15 yıllık kiracılık” ifadesi ile dilekçeye eklenen “2018 tarihli sözleşme” arasındaki belirsizliğin aydınlatılmasının İlk Derece Mahkemesinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 31. maddesi uyarınca hakimin davayı aydınlatma görevi kapsamında bulunduğunu, aksi halde delillerin serbestçe değerlendirilmesi ilkesine aykırılık teşkil edeceğini belirtilerek eksik inceleme ve araştırma yapıldığı ifade etmiştir.

Yargıtay’ın anılan kararda vurguladığı üç husus vardır:

Yenilenen kira sözleşmedeki kira bedeli yenileme tarihinde emsal ve rayiçleri yansıtıp yansıtmadığı bilirkişi ile tespit edilmeli,
Yeni kira bedeli rayice uygun şekilde belirlenerek anlaşılmış ise talep edilen dönem için endeks uygulanarak bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması uygulanmalı,
Yeni kira bedeli şartları oluşmuş ise rayice uygun şekilde kira bedeli hak ve nesafete göre takdir edilmelidir.

Yargıtay Görüş Değiştirdi mi?

Hayır. Yargıtay, sözleşmenin esaslı unsurlarından biri olan kira bedelinin taraflarca yeniden belirlenmesini yenilenen kira sözleşmesi olarak kabul etmekle birlikte kira tespiti yönünden hak ve nesafet yaklaşımını uzun süredir benimsemektedir. Ancak uygulamada bu hususta sürenin her koşulda ‘sıfırlanmış’ gibi görülerek verilen kararlar mevcuttur. Yeni sözleşmede belirlenen kira bedeli o dönemin rayicine uygunsa sözleşme yenilenmiş sayılır ve süre yeniden başlar; değilse ilk sözleşme tarihi esas alınır.

Karar, beş yıl kuralını ortadan kaldırmıyor. Hakkaniyete göre belirleme için beş yıllık sürenin dolması yine aranır. Kararın somutlaştırdığı husus, bu sürenin hangi tarihten itibaren hesaplanması gerektiğine ilişkindir: Kira bedeli yenilemede rayice uygun belirlenmişse yenilenen kira sözleşmesi tarihi, belirlenmemişse kira ilişkisinin başlangıcında imzalanan eski kira sözleşmesi tarihi esas alınır.

Yargıtay Karar No	Benzer Yaklaşımın Bulunduğu Kararlar
3. H.D., 21.02.2012 T., 2011/22817 E., 2012/4270 K.	“Hükme esas alınan kira sözleşmesinin yeni sözleşme kabul edilmesi için, kira sözleşmesinde belirlenen aylık kira parasının o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun bilirkişi heyetince araştırılıp saptanması gerekir.” Rayice uygun değilse “eski kiracılık nazara alınarak” hak ve nesafete göre belirleme yapılır.
3. H.D., 19.04.2012 T., 2012/7206 E., 2012/10648 K.	Benzer yaklaşım; kiracının yeni malikle yaptığı sözleşmeye uygulanmıştır.
3. H.D., 19.12.2018 T., 2018/6800 E., 2018/13001 K.	1990’da başlayan kira ilişkisinde, rayici yansıtmayan 2010 tarihli sözleşmeye rağmen hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında usulsüzlük görülmemiştir (3. HD, E.2022/7895, K.2023/152 sayılı kararda aktarılmıştır).

Bu uygulamanın temeli, Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde kira bedelinin belirlenmesindeki boşluğu dolduran 18.11.1964 T., 1964/2 E., 1964/4 K. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanır. Önceki dönemde uygulamada üç yıllık bir süre esas alınıyordu. TBK m.344’ün gerekçesine göre madde, bu boşluğun “uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak” yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amacını taşır. Bugün süre beş yıldır ve dayanağı kanundur; ancak Yargıtay’ın yenilenen sözleşmelere uyguladığı rayiç yaklaşımı değişmemiştir.

Kanun da bu yaklaşımla uyumludur: TBK m.133’e göre yeni bir borçla mevcut bir borcun sona erdirilmesi, ancak tarafların bu yöndeki açık iradesiyle olur. Kira bedelinin yeniden yazıya geçirilmesi tek başına eski kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez.

Kararın Usule İlişkin Yaklaşımı

Kararın ikinci önemli sonucu ise HMK 31. maddesi hakimin davayı aydınlatma ödevine ilişkindir. Derece mahkemeleri, taraflarca getirilme ilkesine (HMK m.25) dayanarak, kira ilişkisinin 2005’te başladığının ispatlanamadığını kabul etmiştir. Yargıtay ise davacının bu vakıayı dava dilekçesinde ileri sürdüğünü ve delilini yargılama sırasında sunduğunu belirterek, dilekçedeki “15 yıllık kiracılık” beyanı ile dilekçeye eklenen yeni tarihli sözleşme arasındaki belirsizliğin HMK’nın 31. maddesi uyarınca hâkim tarafından aydınlatılması gerektiğini vurgulamıştır.

Sözleşme yenilenirken kira bedelinin nasıl belirlendiğini, örneğin emsal araştırması ya da bir değerleme raporu ile belgelemek, ileride çıkabilecek tespit davasında gerek kiracı gerek ise kiralayan bakımından etkili olabilir.

Sonuç

Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, kira bedelinin hakkaniyete göre belirlenmesi için aranan beş yıllık süreyi kendiliğinden sıfırlamaz. Yargıtay’ın yıllardır uyguladığı ölçüte göre belirleyici olan, yenileme sırasında kararlaştırılan bedelin dönemin rayicine uygun olup olmadığıdır. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve yenilemede bedelin nasıl belirlendiği, tespit davasının sonucunu doğrudan etkiler. Bu nedenle sözleşme yenilenirken ve dava açılmadan önce bir avukatla değerlendirme yapılması hak kaybını önler.

Bu makale genel bilgi amaçlıdır; bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bireysel durumunuz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.