Kentsel dönüşüm sürecinde malikler, müteahhit seçerken çoğu zaman metrekare fiyatına veya paylaşım oranına odaklanmakta ve en düşük maliyetli teklifi tercih etmektedir. Ne var ki en uygun görünen teklif, her zaman üstlenilebilecek bir risk anlamına gelmez. Sözleşmenin uygulanmasının büyük ölçüde müteahhidin kontrolüne bırakılması, bu riski her zaman içinde barındırır. Müteahhit nihayetinde bir tacirdir ve kendi maliyet ve finansman planını gözetir. İnşaatın bir an önce tamamlanması, maliklerin aksine müteahhit için her zaman öncelikli ya da istenen bir sonuç olmayabilir; inşaatın hangi hızla ilerleyeceği çoğu zaman müteahhidin sermaye durumuna ve maliyetlerin seyrine göre şekillenir.
Sözleşmelerde ilk okumada maliki koruyor gibi görünen ifadeler, kelimelerin seçimi ya da hükümlerin birbiriyle ilişkisi nedeniyle uygulamada göründüğü gibi sonuç doğurmayabilir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan sözleşmeler, maliklerin evlerinden çıktığı andan yeni dairelerinin tapusunu aldıkları ana kadar yıllar sürebilen bir dönemi düzenler. Bu dönemde yaşanabilecek uyuşmazlıkların önemli bir kısmının kaderi, sözleşmenin imzalandığı gün belirlenir. Bu yazımızda, uygulamada sıkça karşılaşılan riskli sözleşme maddelerinden bazılarına yer verilmiştir.
1. Teslim Süresi
Sözleşmede yazan teslim süresi, ancak ne zaman başladığı belli olduğunda bir anlam taşır. Sürenin başlangıcı, gerçekleşip gerçekleşmeyeceği ve ne zaman gerçekleşeceği müteahhide bağlı bir olaya bağlandığında, malikler evlerini boşaltmış olsalar dahi süre fiilen işlemeyebilir. Süreyi uzatan hallerin, yani mücbir sebeplerin nasıl tanımlandığı da aynı ölçüde önemlidir.
2. Ödeme Planı ve Hakediş
Maliklerin inşaat maliyetine katıldığı veya metrekare bedeli ödediği projelerde ödemeler çoğu zaman sözleşmeyle belirlenmiş, sıralı taksitler halinde yapılır. Taksitler inşaatın ilerleyişine değil de takvime bağlandığında, malikler evlerini tahliye etmiş ve ödemelerin tamamını yapmış olmalarına karşın inşaat ruhsatı henüz alınmamış olabilir. Bu aşamadan sonra müteahhidin maliyetlerin arttığını ileri sürerek ek ödeme talep etmesi veya inşaatı durdurması, uygulamada karşılaşılan durumlardandır.
Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eser öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez (TBK m.480/1). Başlangıçta öngörülemeyen durumlar ise yükleniciye bedeli tek taraflı olarak artırma imkânı değil, hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı verir (TBK m.480/2). 6306 sayılı Kanun da müteahhitten kaynaklanan sebeplerle işe başlanmaması veya inşaatın uzun süre durması hâlinde sözleşmelerin feshine imkân tanır (6306 m.6/14). Ancak bu korumaların her biri dava, tespit ve ihtar süreçleri gerektirir. Kanuni korumaların bulunması, zaman kaybının önüne geçmez; evini boşaltmış bir malik için ise kaybedilen her ay ayrı bir maliyettir.
3. Kira ve Gecikme Bedeli
Kira yardımı, dönüşüm süresince ödenecek kiranın tamamını karşılamayabilir. Müteahhidin ödeyeceği kira bedelinin hangi tarihten itibaren, kime ve hangi tutarda ödeneceği ve uzun inşaat süresi boyunca değerini nasıl koruyacağı sözleşmede açık olmalıdır. Teslimin gecikmesi hâlinde ödenecek bedelin hukuki niteliği de malikin hangi haklara sahip olacağını belirler (TBK m.179 vd.).
4. Arsa Payının Devri
Müteahhide düşecek arsa payının hangi aşamada devredileceği, projenin yarıda kalması hâlinde maliklerin elinde ne kalacağını doğrudan etkiler. 6306 sayılı Kanun, müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışını inşaatın ilerleme seviyesine ve İdarenin iznine bağlamıştır (6306 S.K. m.6/13). Ancak pay devrinin kendisinin sözleşmede nasıl düzenlendiği ayrı bir sorudur.
5. Daire Dağılımı ve Metrekare
Sözleşme metninde yazan paylaşım oranı ile eklerdeki daire dağılımı her zaman birbiriyle uyumlu olmayabilir. Hangi dairenin kime düşeceği, dairelerin kat ve cephe gibi değerini etkileyen özellikleri ve metrekarelerin bağlayıcı olup olmadığı, imzadan önce netleştirilmesi gereken konulardır.
6. Teslimin Tanımı ve Teminat
“Anahtar teslim” ifadesi, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alındığı ve kat mülkiyetine geçildiği anlamına gelmeyebilir. Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi hâlinde maliklerin başvurabileceği bir teminatın bulunup bulunmadığı da sözleşmenin güvencesini belirleyen unsurlardandır.
7. Vekaletname
Sözleşmeyle birlikte müteahhide verilen vekaletnamelerin kapsamı, çoğu zaman sözleşmenin kendisinden daha büyük risk taşır. Bu konuyu Müteahhide Verilen Vekaletin Kötüye Kullanılması başlıklı yazımızda ayrıntılı olarak ele almıştık.
8. Şekil ve Yetkili Mahkeme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz satış vaadi içerdiğinden resmî şekilde düzenlenmelidir (TBK m.237). Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12); sözleşmeye yazılan farklı bir yetki kaydı bu kuralı değiştirmez.
Sonuç
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, maliklerin en değerli varlıkları üzerinde yıllar sürecek bir ilişki kurar. Her proje binanın durumuna, malik sayısına, müteahhidin mali yapısına ve ödeme modeline göre farklı riskler taşır. Bu nedenle sözleşmenin imzadan önce bir bütün olarak değerlendirilmesi, imzadan sonra açılacak davalardan çok daha az maliyetlidir.
Bu makale genel bilgi amaçlıdır; bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bireysel durumunuz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İlginizi çekebilecek diğer konular:
- Piyasa Dolandırıcılığı Suçlarında Etkin Pişmanlık: Kanuni Boşluk Yorumu
- 12. Yargı Paketi Resmi Gazetede Yayımlandı: Ortaklığın Giderilmesinde Satış, Belirsiz Alacak Davası, HAGB ve Dolandırıcılık Suçu IBAN Mağdurları
- Yenilenen Kira Sözleşmesi 5 Yıllık Kira Tespit Süresini Yeniden mi Başlatır? Yargıtay’ın 2026 Kararı:
- Adli Tatil Başladı: Hangi Süreler Durur, Hangi Davalar Görülür?
- Fonzi Fon Mağdurları 1: Tasfiye Süreci, Ödemeler ve Hukuki Yollar
