Miras yoluyla intikal eden bir taşınmaz, ortaklar arasında anlaşma sağlanamadığında yıllarca atıl kalabiliyor. Bu durumda başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Ancak 1 Eylül 2023’ten bu yana bu davayı doğrudan açmak mümkün değil: önce zorunlu arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekiyor.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınır ya da taşınmaz mallar üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete geçişi sağlayan davadır. Kanun taşınırlar bakımından sicile kayıtlı olma şartı aramaz; ziynet eşyası, araç veya benzeri her türlü taşınır bu davaya konu edilebilir.
Mahkeme öncelikle malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini değerlendirir; bölünme fiilen ya da imar mevzuatı bakımından mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir ve elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise üçlü bir ayrım gözetilir. Taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda, tapu sicilinin kamu düzenine ilişkin niteliği gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Terekenin paylaşılması niteliğindeki uyuşmazlıklarda ölen kimsenin son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.11; TMK m.642). Miras dışı bir taşınıra ilişkin uyuşmazlıklarda ise genel yetki kuralı uygulanır ve davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Arabuluculuk Ne Zaman Dava Şartı Hâline Geldi?
7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir; bu tarihten önce açılmış ve derdest olan davalar kapsam dışındadır.
Arabuluculuğa başvurulmaksızın açılan ortaklığın giderilmesi davası, mahkeme tarafından usulden reddedilir.
Başvuruda Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesinde tüm paydaşlar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunur. Bu nedenle sürecin geçerli biçimde yürütülebilmesi için tüm paydaşların arabuluculuk görüşmelerine dahil edilmesi gerekir.
Bu yükümlülük öncelikle arabulucuya aittir: arabulucu taraf teşkiline dikkat etmek, tüm taraflara ulaşmak ve görüşmelere katılımlarını sağlamakla yükümlüdür. Hazırlık aşamasında başvurandan tapu kayıtlarını sunmasını isteyebilir. Buna karşılık taraflardan birine ulaşılamaması hâlinde süreç, görüşme yapılamadan anlaşmama şeklinde sonlandırılır. Bu nedenle özellikle mirasçı sayısının çok olduğu dosyalarda güncel mirasçılık belgesi ve tapu kaydının başvuru aşamasında hazır bulundurulması, sürecin sonuçsuz kapanmasını önler.
Süreç Ne Kadar Sürer?
Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci üç hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Yani süreç kural olarak en geç dört haftada tamamlanır.
Süreç boyunca tapu siciline tasarruf yetkisini kısıtlayıcı şerh düşülmesi talep edilebilir. Bu şerh, arabuluculuk süresiyle sınırlı olmak ve üç ayı aşmamak üzere etkilidir.
Elbirliği Mülkiyetinde Başvuru Kolaylığı
Düzenleme öncesinde elbirliği mülkiyetine tabi mallarda ihtiyari arabuluculuğa başvurabilmek için ortakların oybirliği aranmaktaydı. 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamında, elbirliği ile malik olan ortakların her biri tek başına arabulucuya başvurabilmektedir. Miras ortaklıklarında sürecin başlatılmasını kolaylaştıran bu imkân uygulamada yeterince bilinmemektedir.
Anlaşma Sağlanırsa: İcra Edilebilirlik Şerhi Zorunludur
Burası, ortaklığın giderilmesi arabuluculuğunu diğer uyuşmazlıklardan ayıran en kritik noktadır. Kural olarak taraflar, avukatları ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi şerh aranmaksızın ilam niteliğinde sayılır. Ancak HUAK m.18/B-3 uyarınca ortaklığın giderilmesine ilişkin anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, görevli mahkemeden alınır.
Bu adım atlanırsa anlaşma belgesi cebri icraya elverişli hâle gelmez. Uygulamada ayrıca, şerh alınmış olmasına rağmen tapu müdürlüklerinin tescil talebini karşılamakta tereddüt ettiği durumlarla karşılaşılmaktadır. Anlaşma belgesinin infaza elverişli olup olmadığının değerlendirilmesi bakımından sürecin avukat ile yürütülmesi, zaman ve hak kaybının önüne geçer.
Satış Usulünde Beklenen Değişiklik: 12. Yargı Paketi
TBMM Genel Kurulu’nda 16 Temmuz 2026’da kabul edilen ve kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen düzenleme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde önemli bir yenilik öngörmektedir. Buna göre miras yoluyla intikal eden ve üzerinde üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda ilk açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak; bu artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma genel hükümlere göre herkese açık olarak yapılacaktır. Düzenlemeyle aile taşınmazlarının düşük bedellerle üçüncü kişilere geçmesinin önlenmesi amaçlanmaktadır.
Kanun, yazımızın hazırlandığı tarih itibarıyla henüz Resmî Gazete’de yayımlanmamıştır; yürürlük tarihleri ve geçiş hükümleri yayımlanacak nihai metne göre değerlendirilmelidir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk, tarafların kendi çözümlerini üretmesine imkân tanıyan ve süreci önemli ölçüde kısaltan bir aşamadır. Buna karşılık taraf teşkilinin sağlanması, anlaşma belgesinin infaza elverişli biçimde düzenlenmesi ve icra edilebilirlik şerhinin alınması gibi teknik gereklilikler, sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Miras kalan bir taşınmazda ortaklığın giderilmesini planlıyorsanız, arabuluculuk başvurusundan önce bir avukatla değerlendirme yapmanız yerinde olacaktır.
Bu makale genel bilgi amaçlıdır; bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bireysel durumunuz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İlginizi çekebilecek diğer konular:
- Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Koşulları Nelerdir? Nasıl Sonuçlanır?
- Adli Tatil Başladı: Hangi Süreler Durur, Hangi Davalar Görülür?
- Yenilenen Kira Sözleşmesi 5 Yıllık Kira Tespit Süresini Yeniden mi Başlatır? Yargıtay’ın 2026 Kararı:
- Nafaka Davaları: Türleri, Şartları, Süresi ve Hesaplama
- Fonzi Fon Mağdurları 2: Talimatlar, Tasfiye Süreci, Ödemeler ve Hukuki Durum
