Kira bedelinin piyasa koşullarıyla uyumsuz hale gelmesi, kiraya veren ile kiracı arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlık nedenlerinden biridir. Türk hukuku, bu dengesizliği gidermek amacıyla kira tespit davasını düzenlemiştir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Yüksek enflasyonun toplumsal yaşama etkilerinden biri de kira bedelleri üzerinde meydana geldi. Konut ve çatılı işyerlerinin mevcut kira bedelleri ile piyasa rayici arasındaki derin uçurum, geçtiğimiz yıllardan itibaren kira tespit davalarını hukuk gündeminin en yoğun başlıklarından biri hâline getirdi. Yasal sınır olarak kabul edilen on iki aylık TÜFE ortalaması değişen koşullar için yetersiz kalmakta ve uzun süreli sözleşmelerde kiraya veren-kiracı arasındaki ilişkiyi olumsuz etkilemektedir.
1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu dava şartı olarak uygulanan arabuluculuk başvuru süreci ile bir kısım uyuşmazlıklar dava yoluna geçilmeden çözümlenmiş olsa da halen devam eden bir çok uyuşmazlık bulunuyor. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde, kira tespit davası; yürürlükteki kira bedelinin hakkaniyete uygun bir düzeye getirilmesi amacıyla açılan bir tespit davasıdır. Dava sonucunda mahkeme, somut olgular ışığında mevcut kira bedelinin güncel şartlar için yetersiz olduğuna kanaat getirir ise yeni bir kira bedeli belirler. Bu kararın verilmesi ile geçmişte ödenen bedeller üzerinden fark istenip istenemeyeceği ise her somut olaya göre değişkenlik göstermektedir.Bu yazımızda kira tespit davasının şartları, dikkat edilmesi gereken hususlar hakkında kısaca bahsedeceğiz.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Bilinenin aksine kira tespit davasını yalnızca kiraya veren (ev sahibi/kiralayan) değil, ayrıca kiracı da açabilmektedir.
- Kiraya veren: kira bedelinin altında kaldığını düşünüyorsa,
- Kiracı: kira bedelinin rayiç değerin üzerinde olduğunu düşünüyorsa,
kira tespit davası açmak için talepte bulunabilmektedir.
Uygulamada çoğunlukla kiraya verenler tarafından açılmaktadır. Ancak, kiracı kira bedelinin rayiç bedelin üzerinde olduğunu düşünüyor ise fahiş kira bedelinin azaltılması için kira tespit davası açabilmektedir. Elbette, bu davanın açılması için bazı şartların yasal olarak oluşması gerekmektedir.
Dava Açma Süresi ve Usul
Bazı kira sözleşmelerinde kiracıya kira tespitine ilişkin yazılı bildirimin doğru usulle yapılması davanın istenildiği şekilde sonuçlanabilmesi için zorunluluktur. Davanın hangi sürede açıldığı ve koşulların sağlanıp sağlanmadığına göre hangi kira döneminden itibaren bakiye ödemesinin istenebileceği değişkenlik göstermektedir.
Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Taraflar arasında yetki sözleşmesi ile belirlenen bir mahkeme var ise yetki sözleşmesinin hukuken geçerli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Mahkeme, gayrimenkul ve/veya kira alanında uzman bilirkişi aracılığıyla emsal kira bedeli araştırması yaptırır.
Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
5 Yıldan Kısa Süredir Devam Eden Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde
Taraflar kira bedelini ve artış oranını başlangıçta serbestçe belirleyebilir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, konut ve çatılı işyerlerinde bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır; bu oranın üzerinde yapılan artışlar TBK’nın emredici hükümlerine aykırılık nedeniyle geçersiz sayılır.
Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm yoksa kira tespit davası açılabilir. Bu durumda kira bedeli Mahkeme tarafından, TBK m.344/1-2 hükmü uyarınca, aynı TÜFE sınırını aşmamak üzere, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler.5 Yılı Aşan veya Yenilenen Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerde
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, sözleşmede bir artış hükmü olup olmadığına bakılmaksızın kira bedeli hâkim tarafından; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu belirleme, bundan sonraki her beş yılın sonunda tekrarlanabilir (TBK m.344/3). Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir.
Beş yıllık süre ilk kita sözleşmeden mi, yoksa yenilenen kira sözleşmeden mi hesaplanır? Yargıtay’ın bu konudaki görüşünü değerlendirdiğimiz yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Bildirimin şekil ve kapsam yönünden hukuka uygun yapılması ispat kolaylığı sağlar.
- Kira bedelinin uyarlanması davası ile kira tespit davası aynı dava türleri olmayıp, koşul, sebep ve sonuç yönünden farklılık göstermektedir.
- Dava sürecinde mevcut kira ilişkisi her iki taraf için devam etmektedir. Bu nedenle, taraflar sözleşmedeki yükümlülüklerine dikkat etmelidir.
- Kira bedelinin tespitine ilişkin hüküm her somut olayda farklı şekil ve süreler ile sonuç doğurur.
Sonuç
Kira tespit davası, kira bedelinin gerek kiraya veren gerek ise eski kiracı bakımından adaletli bir şekilde belirlenmesi için etkili bir araçtır. Ancak bildirim süreleri ve usul kurallarına uymak son derece önemlidir; aksi takdirde kararın uygulanması için istenilen süreler gecikebilir. Hem kiraya veren hem de kiracının süreci bir avukatla birlikte yönetmesi, hak kayıplarını önler.
Bu makale genel bilgi amaçlıdır; bireysel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Bireysel durumunuz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İlginizi çekebilecek diğer konular:
- Fonzi Fon Mağdurları 2: Talimatlar, Tasfiye Süreci, Ödemeler ve Hukuki Durum
- Müteahhide Verilen Vekaletin Kötüye Kullanılması: Adli,İdari ve Cezai Boyutu
- Süresiz Yoksulluk Nafakasının İptali: AYM 2026 Kararı ve Hukuki Sonuçları
- Yenilenen Kira Sözleşmesi 5 Yıllık Kira Tespit Süresini Yeniden mi Başlatır? Yargıtay’ın 2026 Kararı:
- Adli Tatil Başladı: Hangi Süreler Durur, Hangi Davalar Görülür?
